真别在上海乱买房了！
时间：2024-04-03 16:16 点击：
上海买房，买错比买贵更可怕。
然而很多人犯错却不自知，结果就是眼看别人的房子都在涨，自己的却原地踏步。
买错房背后的原因多种多样，但其中其实有很多共性可以探讨。
明明有机会买到次新房，却转头去买了老破小。
不仅增值保值不行，后续置换都是困难和问题。
客户L先生，找我们咨询之前，原本是想买一套挂户口的老破小学区房，因为手头的资金，刚好够这样操作。
但其实他自己在浦东南码头已经有一套老破小了，用于自住，买了两年没多久。
考虑l先生还没有孩子，我们果断建议他换一种选筹逻辑：
手头的钱不要去买挂户口的老破小学区房，而是去买一套增值保值能力更好一些的次新房，当然在地段上要做一些牺牲。
因为无论是历史表现还是未来预期，不管是单纯的老破小，还是带学区的老破小，增值保值的属性都弱于次新房。
然后等三年后，他手头这套南码头的老破小满五了，再拿出来置换，考虑学区的事情。
如此操作，还有一个深层的原因，就是考虑到学区政策的不确定性。
客户w先生，来沪打拼多年的新上海人，高学历高收入的鸡娃家庭。
早年在松江大学城买了一套房自住，如今孩子到了入学年龄，计划卖掉这套松江的去换一个挂户口的顶级学区老破小。
找到我们咨询的时候，w先生十分着急，因为小孩在一两年内马上就要入学，而他自己的房子已经挂牌两年还没有卖出去。
因为w先生和妻子两人，自身收入高，家庭现金流很好，在我们的建议下，夫妻两人多用了一些杠杆，在浦东买了一套对口明珠c的次新小三房。
客户m女士，上海土著，复旦毕业的高知家庭。
家里本身已经有两套老破小，一套是在浦东北蔡自住，另一套是在徐汇的挂户口学区房。
找我们咨询之前，手头有600w的闲钱，原本是想投住分离，在徐汇买一套房用于资产配置。
自己住在徐汇的老房子里，因为小孩到了上学的年龄，北蔡的老破小则拿来出租。
众所周知，600w在徐汇买不到什么像样的房子，不是老破小，就是动迁房，所以m女士也比较纠结。
经过我们分析，m女士完全有更好的选择，来优化家庭资产结构。
北蔡的老破小反正已经不住了，可以拿出来卖掉。
然后加上手头的600w，预算瞬间就能提高到900-1000w，这个总价就能在徐汇华泾或者相邻的闵行梅陇，买到一个品质上佳的次新房。
如果实在不想卖房，也可以采取一些信贷手段，来提高总预算，因为m女士的家庭年收入也很高，现金流充裕。
最终m女士选择把北蔡的那套老房子卖掉，然后在我们的帮助下，在离自己徐汇学区房不远的闵行梅陇板块，入手了一套总价900w以上的2016年的品质次新房。
对于这个结果，m女士十分满意，不仅优化了整个家庭的资产结构，家庭居住条件也有了质的提升。
m女士这样的案例很典型很常见，不少上海中产家庭，完全有能力去置换购买更好的产品，更好的房子。
但或是受限于投资理念，或是家庭意见不和，困守老破小和动迁房，白白错失资产升值的历史机遇。
至于为什么不建议买老破小，这个议题我们讨论过很多次。
核心原因是产品落后于时代，不再受主流购买力（年轻人）待见。
老破小没电梯，车位少，隔音差，户型老。
虽然脚下的土地占据了闹市位置，但对于没有地段情节的新上海人和年轻土著而言，往往宁愿牺牲一些地段属性，去追求更好的居住品质。
毕竟，现在郊区也有大商场，也会引进好学校，地铁也不断在建。
这些在一定程度上，都削弱了老房子的市场竞争力，最终表现就是涨幅跑输大盘。
当然，老破小当中也有战斗机，涨幅甚至比次新房还要好，但真的要需要精挑细选，仔细甄别。
尤其800w-1200w预算之间的中产家庭，产业，配套，规划，通勤，学区，一样不能少。
这里建议大家要么紧跟中环，浦东金色中环，三林，御桥；浦西大宁、古美，天山等等。
或者是大虹桥核心区，还有前滩辐射带浦锦街道。